Экспертиза протечки с балкона в нижерасположенную квартиру

Экспертиза протечки с балкона в нижерасположенную квартиру

Объектом исследования является балкон квартиры, расположенной в многоквартирном жилом доме серии П-44Т. Причиной обращения являются жалобы соседей из нижерасположенной квартиры о протечках по потолку. Балкон открытый с ж/б ограждением и металлическим поручнем. Пространство балкона не защищено навесами, козырьками, щитами. Фасадная часть данного многоквартирного дома по оси расположения исследуемого балкона квартиры на 17 этаже, выполнена эркером на уровне нижерасположенных этажей с 1 по 16 этаж. Фактически под балконом исследуемой квартиры располагается эркерная часть с помещением нижерасположенной квартиры.

На момент осмотра поверхность балкона закрыта укрывным материалом. Напольная плитка частично демонтирована. Демонтаж производился силами УК (управляющей компании) для определения причин протечки. По результатам вскрытия в Акте от УК было указано, что протечки находятся в зоне ответственности собственника, т.к. напольное покрытие и водоотводящие воронки выполнены некачественно. Имеющаяся плитка отделяется легко. Под плиткой имеется слой цементной стяжки. Структура стяжки хрупкая, рассыпчатая. Произведено вскрытие стяжки, под которой располагается слой рулонной гидроизоляции.

Нижняя часть стены и парапета дополнительно обработана обмазочной гидроизоляцией, которая по всему периметру имеет растрескивания, что является нарушением СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия» (с изм. N 1, изм. N 2):

5.9.3    Не допускаются любые нарушения целостности поверхности: пробои, порезы, вздутия, расслоения, отслоения, трещины и др.

Отвечая на вопрос о причинах проникновения влаги в нижерасположенную квартиру, специалист обращает внимание, что покрытие исследуемого балкона квартиры функционально является кровлей данного многоквартирного дома, поскольку является конструкцией, которая должна защищать нижерасположенные квартиры от внешних атмосферных воздействий. В соответствии с терминологией СП 17.13330.2017 Кровли:

3.1.15 кровля: Элемент крыши, предохраняющий здание от проникновения атмосферных осадков; включает в себя водоизоляционный слой (ковер) из разных материалов, основание под водоизоляционный слой (ковер), аксессуары для обеспечения вентиляции, примыканий, безопасного перемещения и эксплуатации, снегозадержания и др.

На примере соседнего дома аналогичной серии П-44Т  специалист указывает, направление воздействия атмосферных осадков на горизонтальные части многоквартирного дома. Данная секция с открытым балконом и эркером под ним является аналогичной секции с исследуемым открытым балконом исследуемой квартиры.  Помимо плоскости крыши и козырьков воздействию осадков подвержена поверхность открытого балкона квартиры на последнем этаже. Под открытым балконом располагается часть помещения кухни нижерасположенной квартиры.

Исходя из архитектурно-планировочной специфики данного многоквартирного дома, открытый балкон располагается над кухней нижерасположенной квартиры, т.е. балконная плита является верхним перекрытием квартиры, квартиры где происходит протечка. Покрытие балконной плиты обслуживает несколько помещений, а именно является полом балкона квартиры на 17 этаже и выполняет гидроизолирующие функции для защиты помещения нижерасположенной квартиры на 16 этаже от проникновения осадков. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, ч. I. Определение состава общего имущества:

         2. В состав общего имущества включаются:

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

Покрытие балконной плиты, выполняет функцию кровли данного многоквартирного дома, поскольку должно препятствовать проникновению атмосферных осадков во внутренний контур многоквартирного дома, в частности в квартиру на 16 этаже. Проникновение осадков свидетельствует о нарушении гидроизоляционного покрытия балконной плиты, которое не выполняет защитные функции. В качестве работ по содержанию общедомового имущества обслуживающая организация должна проводить плановые осмотры, а в случае выявления протечек, свидетельствующих о нарушении гидроизоляционных слоёв, разрабатывает план работ и выполняет восстановительные работы.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 (ред. от 29.06.2020) «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения»

4. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания перекрытий и покрытий многоквартирных домов:

выявление зыбкости перекрытия, наличия, характера и величины трещин в штукатурном слое, целостности несущих деревянных элементов и мест их опирания, следов протечек на потолке, плотности и влажности засыпки, поражения гнилью и жучками-точильщиками деревянных элементов в домах с деревянными перекрытиями и покрытиями;

проверка состояния утеплителя, гидроизоляции и звукоизоляции, адгезии отделочных слоев к конструкциям перекрытия (покрытия);

при выявлении повреждений и нарушений — разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

контроль состояния и восстановление исправности элементов внутренней канализации, канализационных вытяжек, внутреннего водостока, дренажных систем и дворовой канализации;

На основании проведённого исследования сделан вывод, что покрытие, гидроизоляция и система водоотведения балконной плиты не выполняют своих функций, ввиду чего происходит скопление влаги на поверхности балконной плиты и проникновение влаги в нижерасположенную квартиру. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491  балконная плита, покрытие плиты, система водоотведения, относятся к общедомовому имуществу и обслуживаются жилищной организацией. По результатам исследования было составлено заключение. Для предотвращения протечек были рекомендованы следующие работы:

• Выполнить уклон 3% от стены здания в сторону парапетных воронок;  
• Заменить отводящие трубы на парапетные воронки большего диаметра;
• Выполнить дополнительный водоизоляционный ковёр в местах расположения воронок;
• Восстановить гидроизоляционный слой плиты.

 Для получения бесплатной консультации позвоните по нашему телефону 8(495)972-51-67. Примеры выполненных экспертиз вы можете найти в разделе наши проекты.